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验房知识(要求置顶)

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发表于 2009-12-28 21:54:54 | 显示全部楼层 |阅读模式

验房程序:
一、查看两书一表:质保书、使用说明书、竣工验收备案表;面积实测数据对照购房合同上的面积。
二、不交费、不签字、先验房:发现问题后更不能交费、签字。应先修房,同时取证、为日后举证奠定基础,特别保存好验房问题备案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍;套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。
三、房屋完好。签业主公约、前期物业管理合同时,看好条款,不能放弃自己的权利。
四、交合理费用(包括:物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费
验房顺序:一、先看外部:外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。
二、再查内部:入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、
强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。
三、后测相邻:闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。验房常用工具:一、
量具:5m盒尺、2533cm直角尺、5060cm丁字尺、1m直尺二、电钳工具:带两头和三头插头的插排(即带指示灯的插座);各种插头:电话、电视、宽带;万用表;摇表;多用螺丝刀(字和字);5号电池2节、测电笔;手锤;小锤;大灯、小灯三、辅助工具:镜子、手电、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸笔验房专用工具:垂直检测尺;多功能内外直角检测尺;多功能垂直校正器;游标塞尺;对角检测尺;反光镜;伸缩杆等。
自己验房注意问题及简单操作方法:1
厨房烟道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下方十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
2
、卫生间通风:应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性,同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
3
、管道煤气:用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏动作,报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作,及时修复;
4

空鼓:手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁,检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10g)测墙砖空鼓。
5

验电:
A
、检查插座:五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表示有电,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全。如果开关拉下,插座指示灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,立即修复,否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
B
、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确,立即纠正。C、开关箱内开关应安装牢固,每个都要用力左右晃动检查,如果发现松动,应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时,会造成更大危险。D、检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进现象。E、检查弱电插座数目:F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。G、检查入户门门铃:带25号电池测试门铃。是否不响或响了不停。
6
、视镜(猫眼):入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,修复或更换。
7
、测高度:用盒尺检查房顶,取45个点,进行测量,若数值一致,比如房高均为2.5m(或者2.6m)说明房顶没有倾斜。
8

测墙壁地面:用长尺(或者带有水平的专用直尺),靠墙壁地面,检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点(爆点:生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好,抹在墙上干后就会形成爆点)。
9

测乳胶漆质量:墙面天花板是否平整,周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射,灯一亮,墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出,如果不平,要提出重新补腻子刷漆,如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。10、镜子:用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门,顶部和底部的油漆没有刷全,时间一长,因环境潮湿,卫生间的使用率又高,会使门底部过早腐烂损坏。
11
、楼道窗户是否有纱窗,如果没有,应及时提出。
12
、检查防盗门,有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活。
13
、检查门窗的密封是否良好,可用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试验看密封条的压力是否均匀。
14
、窗户:推拉窗上的纱窗和窗扇,推动灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁,否则以后不易解决。
15
、检查管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。如果松动,应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞),放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。
16
、厨房和卫生间是瓷砖到顶的,要检查阴角阳角达90度,四角无磕碰(房顶四角和地面四角),地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖,有空洞声音,说明没有铺设好,这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落,应重新铺设。
18
、闭存水试验、水表空转试验:(重要检验项目)
19
、卫生间:A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。B:如若没有窗户,则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。
20
、暖气片:A:暖气片上方应有排气孔,使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决,否则气排不出来,暖气片不热。B:还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求,否则影响采暖。
七招教您如何验房
1招:看合同核面积
看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符,是否有遗漏;确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。
【提示】:查看售房合同,一般如与实际测量面积误差在3%之内,不予考虑,误差超过3%的,以双方签订合同的赔偿约定为准。建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2%,最好不超过5%
2招:用卷尺测层高
自备5米卷尺用5米卷尺测量一下楼宇的层高,看是否与合同相符。
【提示】:最好记在自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
3招:查下水看漏堵
自备塑料袋、沙子、1只塑料脸盆验收下水情况:先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音,且表面无积水。也可打开水龙头,尽可能让水流大一点、急一点,一来看水压,二来试试排水速度。
另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水。建议可以用塑料袋装满沙子放在地漏上,然后在卫生间蓄一些水,浅浅就行了(约高2厘米)24小时后,到对应的下层卫生间,看其顶部是否有渗漏。如与上层住户同时进行,也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水,用塑料脸盆将卫生间蓄一些水,然后放水,看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在,下水畅通。
【提示】:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而像地漏等下水需要塞实,以防装修时垃圾进入,堵住管道。
4招:榔头轻敲听空裂
自备1只小榔头,用它轻轻敲一敲墙面、地面装饰面层,用于验收房子墙体与地面是否空鼓。若听到空空的声音,就是各面层与墙()面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。
【提示】:如有空鼓,一定要物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。
5招:墙面不滴水无裂缝
仔细检查墙体的平整度,看一下墙面是否有渗水、裂缝现象,特别是查看一些墙体是否有水迹,如顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。
【提示1】:阳台裂缝危险大。一般而言,墙面的裂缝大多不是结构裂缝,危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆,一定要立即通知相关单位。
【提示2】:若买的是顶层,一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。
【提示3】:特别留意如果是冬天房间里的墙面有结露现象,那么这个墙面的保温层肯定有问题。
6招:门窗灵活听隔音
试试门窗开启是否灵活,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果,同时也了解了它们的密封程度。
【提示】:为了防水,卫生间的门须离地面预留1.5厘米。
7招:拉断电闸看分路
拉断电闸后看户内是否完全断电,分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。最好用万用表测量各个强弱电是否畅通。
【提示】:另外别忘了打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看一下插座的牢固程度,看是否虚设。
如何正确收楼验收
首先总结一下,一般在建筑(装修)质量上主要的投诉集中在:
1
、电:包括总负荷,电线截面负荷是否符合标准要求,布线的问题可能在表面上是看不见了~
2
、水:供水的管道是否满缝无渗漏,可以采用加压测试;
3
、污:排污管道无渗漏
4
、质量:包括装修表面、收口效果(大多集中在墙体)
5
、发展商所提供装修中的各产品品牌、保修期,售后维护谁负责
6
、裂缝:裂缝包括建筑下沉和墙体收缩缝,但更多的是卫生间因为建筑裂缝而产生渗漏,造成天面渗漏
免除收房伤痛 从签合同开始
  为避免出现房屋质量问题,建议消费者在买房时选择资信良好的开发商,将风险控制在前期。
签合同时应明确各有关细节,包括收楼时间,收楼程序(如先验楼,无异议后再收等);验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、体墙、厨厕等等),最好附上设计图纸及施工图,并在合同中注明以其为准。同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师,分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的
条款陷阱,免除收楼时的麻烦。
切记查看三书一证一表
  三书是指《住宅质量保**》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,一表是指《竣工验收备案表》。
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用三书一证一表齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记,是发展商交楼的必要条件。
  业主一旦签了有关文件,就视为对楼宇质量的认可。因此,专家提醒,收楼前千万记住要求发展商出示三书一证一表,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有ZJ齐全了,你才能签署入住单,收楼。但时下不少发展商交楼时,大多未能出具完整的文件,若买家确实想收楼的,验收过《住宅质量保**》,有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格**后,确保具备居住条件的,亦可收楼。
先验房后收楼
先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批条,让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去,发现货不对板,申诉起来也软弱无力——负责任的发展商会积极善后,无良的则会实施拖字诀,让买家劳心劳力,这对买家来说是不公平的。为避免出现这种情况,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如合同已成事实,则可采取在收楼文件上注明室内情况尚不清楚楼房状况未明等字样。
  竣工验收备案表的复印件加盖发展商的印章,并注明各项配套设备的品牌质量等级保修期限维护时限等细节
收楼准备篇
带好资料准备收楼
  接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单),就标志着业主收楼的开始。您如果身在外地,没有足够的时间亲自办理入住手续,那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件。
通常开发商会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》,办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。例如您剩余的房款,这时候您一定要带上,否则开发商会按照合同计算您的违约金(一般是每天总房款的万分之二,)
——
交纳公共维修基金以及先期的物业管理费
  房屋的公共维修基金是您应该缴纳的费用。即使您信不过开发商,也千万要认识到,这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替ZF代缴的,他们占不到任何便宜,这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的,开发商根本无权动用。
还有,在入住以前,您必须先交纳13个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金),让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动,在未来的这几个月当中,您就不用再交纳任何的物业管理费用。
——
认真检查您的房产,别放过任何纰漏
  当您交纳了房屋尾款、公共维修基金和先期物业管理费用后,就应该提出去看现房。您最应该注意的就是在质量上以及面积上的问题,如发现房屋漏水、地板明显裂缝,属于开发商在建设过程中可以避免的问题但还是出现的失误,您完全可以在入住验收单上拒绝签字。但如果属于因为气候、温差等原因发生的墙皮开裂等现象,您可以责成开发商在规定的期限内加以维修。
  您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面,一方面,如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准,应该明确指出其不具备交工的理由。还要向开发商索要您该得到的违约金(一般来讲,延期交房的违约金是按照已交付房价的每天万分之二来结算)
  另一方面,当您确信房屋质量基本可以达到满意的程度,就应该按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定,双方在实测面积方面存在着正负三的差额,如果开发商交给您的房屋面积大于合同中规定的面积,您必须按照《商品房买卖合同》中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款;如果小于规定中的面积,开发商应该退给您相应部分的房款。
——
交纳契税,为得到产权证早做准备
  契税是在您办理产权证的时候才交纳的,但开发商为了避免以后的麻烦,将提前向您收取。按照国家有关规定,买房人在买房之后应向ZF交纳总房款2%4%的契税(面积在120平方米以下的房产,按照总房价款2%的标准收取;超过120平方米的,超出部分按照总房价款4%收取),开发商有权代收代缴。
——
一表两书要审查
  现行规定,房屋竣工后,建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检,检验结果报质检站备案,由质检站出具备案表。所以这时候您要向开发商提出看质检站出具的《建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保**》、《住宅使用说明书》。
  《建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提,即使开发商做得再好,如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收楼。《住宅质量保**》、《住宅使用说明书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备,并享受开发商提供的保修服务的通行证,有这两书在手,就说明您得到的房产还是比较可信的。
——
签订《物业管理公约》
  别以为每月每平方米不过几元钱,买得起当然住得起,您要看清,您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的,要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白,还有,您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下,到底具备不具备您要求的管理标准,别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦,如果提前认识这家公司,在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。
收房篇:
收楼程序:要坚持先验房
后办理入住手续
【交房手续有哪些】
一、
通知
 开发商取得新建商品房房地产权证后,应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
二、
验收
  购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收,并做好记录,同时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
  验收时,开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。
三、
提供《住宅质量保**》和《住宅使用说明书》
  《住宅质量保**》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、**合同的补充约定,与合同具有同等效力。
  为了防止开发商在建设期间将业主的房屋进行抵押,业主在验收房屋质量文件之前,首先要审查《国有土地使用权证》上是否有抵押记载,然后才开始验收有关的工程质量文件,就目前而言,主要是包括《住宅质量保**》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》(俗称两书一表)。
  目前在交楼过程当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,因此,业主在验房的时候不能只看有没有《竣工验收备案表》,而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内,以及表内的各个分项是不是都备了案。
四、
签署房屋交接书
  购房者对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交换书;
对不符合合同约定的,应做好记录,要求开发商签字,不能签署房屋交接书,直至开发商的房屋完全符合交房标准。
  业主最好自备一份详细的验房记录单,验收完有关文件,业主马上就要开始实地验房了,开发商提供的《楼宇验收记录表》列出的项目大多不够细致,一旦验收起来,可能根本不够用,建议业主先自备验房记录单,以备不时之需。业主在自备的验房记录单里,应该尽可能详细地列明需要注意的内容,以防遗漏。
据经验,在验房过程中,首先要关注房屋是否存在结构问题,例如承重墙是否有贯穿性裂缝等等;然后才是房屋使用方面的细节问题,例如门窗是否平直。除此之外,购房者在验房的时候,不妨带上电笔、直尺、小木槌等工具,以便于检验。
【验房自备工具】
1
1只塑料洗脸盆(通水)--用于验收下水管道是否堵塞,但不可以测试管道密合状况及管壁压力
2
1只小榔头或小钢球(轻敲或滚动)--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3
1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4
15米卷尺--用于测量房子的净高
5
1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6
1只计算器---用于计算数据
7
1只笔--用于签字
8
1把扫帚--用于打扫室内卫生(全装修)
9
2只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。
10)
一本信签纸----随时就收楼过程中发现的问题进行书面登记,并有双方签字确认.
二,验房过程
  从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)开发商在为业主办理入住手续时喜欢无证可依!购房者在办理入住手续时要加倍小心,不要草草看房,轻易签字,以致装修入住后发现问题时开发商找借口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等,便于测量、记录、取证,主要应检查以下内容:
1)详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)
A、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝,没有裂缝最好,如有裂缝,要看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患,对这类房屋,购买者一定不能报侥幸心理。
B、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器,但购房者用目测的方法从四周不同角度,远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时,可在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。
  美联组工程师提示您:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
  检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况,要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象,这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后,可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往,把厨房、卫生间的水放一放,过两天再来察看是否会渗漏。
  墙壁:环视墙身或用手触摸,便可看出墙面是否平整洁净、油漆功夫如何,若油漆没有顺同一方向漆,便会出现若隐若现的路轨,影响美观性。墙身出现裂纹,表示油漆功夫马虎,注意相关位置要留有空调管孔,这些基本上是要靠我们的眼睛去观察。基本检验程序是一看二敲三凿.
美联组工程师提示您:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。
3)验门窗
  这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是,只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况,阳台的水平与室内的水平竟然是一样的,这样,就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。
  门窗:用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉,直角接合部是否严密,表面是否光洁,不上锁是否会自动关上或打开,目测一下四角是否呈直角,门窗套及门面上有无钉眼、气泡或明显色差。用水管************外墙10分钟或以上,然后看窗台上会否出现水渍。此外,还要留意窗台云石是否崩裂,可用手轻触窗台,以不刮手为原则。
4)仔细检查地面有无空壳开裂情况。
  美联组工程师提示您:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
  地板:看看地板是否起翘,听听地板是否空心,地板铺设修边也不容忽视,尤其角位及近门位置,宜多加留意。留意地板有无明显的缝隙和不平整,地板与踢脚板结合部是否密合,在每个房间里慢慢地走一遍,仔细听听有无吱咯吱咯的响声。
5)地平
  其实验收这个,对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个,很多时候也可以体现发展商的建筑质量。
因为作为业主方,根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦,那么方法也是挺简单的。
  去五金店买一条小的透明水管,长度约为20米左右吧,然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度,然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度。
  一般来说,如果差异在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的,测量后我还以为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的,如果你有朋友拥有激光扫平仪(当然,这个一定要大型专业公司才有的设备了)这个问题就好解决多了。
6)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
  美联组工程师提示您:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米,距离达不到要求,日后会影响电视的收看效果(这一点经常被忽略)
  验电线,除了看看是否通了电外,主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于2.5平方,空调线更应达到4平方,否则使用空调时,容易过热变软。当然,这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级。
7)验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和    卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
  厨房:应验清楚厨具是否有崩裂、刮花、搪瓷脱落等情况,厨柜柜门是否开闭自如,螺丝有无脱落。在洗菜池里反复地装水、排水、检验水管是否无异物堵塞。检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口,否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。
  美联组工程师提示您:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
8)验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
    美联组工程师提示您:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。还有一种情况,不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言,如果排污管没有蓄水防臭弯头,那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头,因为弯头会蓄水,这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话,洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了,工程的实践证明,防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方,往往最能体现建筑商的施工质量的。
9)测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
  建筑层高为2.8米,实际高度不宜低于2.6米,层高3米的实际高度不宜低于2.75米,住宅层高不能低于2.8米。
10)核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符,落实相关产品的售后维护期及保修工作归谁作,明确这些权限;装饰、装修材料的标准在购房合同里买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定,包括:内外墙、顶面、地面使用材料、门窗用料;厨房和卫生间,使用设施的标准和品牌;电梯的品牌和升降的舒适程度等。
  美联组工程师提示您:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。
11)
房屋面积的核定:任何商品房在交付使用时,必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定,得出实测面积。因此,自己验收时,只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对,即可得知面积有无误差。误差较大的,应及时向开发商提出并协商解决办法。
  好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。
  若验收合格,购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可,领取房屋钥匙和《住户手册》等资料,同时须按管理处的统一规定,缴纳有关费用。若验收不合格,购房者也应将不足事项明确记录在交接单上,可暂不办理收楼入住手续,再次收楼时间由双方另行约定。
房屋交付使用前的验房要点:
,给排水
1
,进水管,是指从表箱出来到室内的自来水管,装修前通常为临时用管,材料分PVCPPR管,验房的时候问清临时水管的材料,进表箱的管是否好换。
2
,下水管,是指排污管,洗衣机管,地漏,台盆,厨房水斗落水管,验收下水道是否通畅,水管接头是否渗水,存水弯检修孔是否滴水。因为装修后这些都是隐蔽工程项目。
二,电器照明类
1
,终端器:电视,电话,网线,位置及线路走向。
2
,开关箱:了解分路情况和备用情况。
3
,照明及插座:一般情况无多大问题,装修时还可整改。
三,整体工程
1
,地坪:关键是卫生间,厨房,阳台。通常比室内地坪低1——2公分,还有一点是泛水的坡度,透水试验记录。
2
,墙面:是否有裂缝,空鼓,山墙处,门窗处是否渗水痕迹。
3
,顶棚:是否有沉降裂缝,顶棚的平整度,可以观察阴角,梁的水平度,有时在工程施工过程中,由于水平测量,或支模沉降造成的误差比较大,对装修时的涂料工程影响比较大(特别是不用顶角线的情况)。
四,门窗工程:闭合的灵活性,密封性,零配件是否短缺损坏。
五,外部:
1
,栏杆扶手:是否有锈裂痕迹。
2
,外墙涂料,阳台部位是否有污染或漏刷痕迹。
相关文件:《住宅使用说明书》、《住宅质量保**》、《商品房预售合同》

1.
门框:是否稳固、周正,安装牢固;
2.
门扇:是否外观平整,漆面完好无流坠、漏刷和磕碰,色泽一致;
3.
门锁:是否牢固,操作轻便,均匀锁紧;
4.
门把:是否牢固,操作灵活;
5.
门轴:是否平整牢固,转动平稳;
6.
猫眼:是否完好,视野清晰;
7.
门铃:是否按钮完好,加电有声。
窗户
1.
窗框:是否稳固、周正,表面平整;
2.
窗扇:是否安装牢固、开关灵活,关闭严密;
3.
玻璃:是否完好(安全玻璃的使用);
4.
把手:是否完好、牢固、灵活;
5.
密封:是否窗缝严密、窗框严密;
6.
窗台:是否完好、无裂缝、浸水;
7.
窗前护栏:高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。
房屋主体
1.
套内空间:外窗窗台距地面净高、阳台栏杆高度、防护栏杆垂直杆件间净距、室内净高;
2.
顶棚:是否平整、无空鼓、开裂、脱落;
3.
墙面:是否平整、洁净、颜色均匀,无开裂、爆点;
4.
地面:是否平整、无开裂;
5.
阳台:是否平整、无开裂。
安装
1.
电源总闸:是否完好、有效;
2.
电表:是否完好,底数;
3.
电开关:是否牢固、完好、灵活(个数);
4.
电插座:是否牢固、完好、有电(个数);
5.
灯座:是否牢固、完好、有电(个数);
6.
灯开关:是否牢固、完好、有效(个数);
7.
电话插座:是否牢固、完整(个数);
8.
信息插座:是否牢固、完整(个数);
9.
有线插座:是否完好、稳固(个数);
10.
水表:是否完好、底数;
11.
阀门:是否闸完好;
12.
上水管:是否水管完整,无明显磕碰;
13.
下水管:是否封口完整,下水通畅;
14.
空调洞:是否位置合理,附件齐全。
房屋主体
1.
套内空间:外窗窗台距地面净高、阳台栏杆高度、防护栏杆垂直杆件间净距、室内净高;
2.
顶棚:是否平整、无空鼓、开裂、脱落;
3.
墙面:是否平整、洁净、颜色均匀,无开裂、爆点;
4.
地面:是否平整、无开裂;
5.
阳台:是否平整、无开裂。
买房置业是人生的一桩大事。为了拥有一套属于自己的住房,购房者往往要花费好几年甚至是一辈子的积蓄。买房的任何一个步骤都是经过精心考虑的。可对于大多数购房者来说,从拿到交房通知单的一刻起,烦恼也随之而来。交房程序如何?常见的交房陷阱有哪些?交房时又该注意些什么?为此,针对房屋验收过程中常见的一些问题,教你见招拆招,轻松入住新房。
问题一:未能按时交房
按合同约定,发展商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家,告知具体交房的时间及须带齐的资料。发展商约定的交房时限一般在收楼通知书寄出30天内,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
对策:购房者在购房时要写清楚邮寄地址,一定要是容易接收、能保障亲自签收的地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差,可通过电话或亲友咨询具体情况。不能如期到场时,可以书面形式委托亲友进行,也可及时与发展商联系,另行约定时间,并用书面形式确认。
问题二:开发商**不全
验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定**》,索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保**》、《房地产开发建设项蘑工综合验收合格证》,《竣工验收备案表》(简称三书一证一表),还有各种相关验收表格,如《住户验房交接表》、验收意见表(如《楼宇验收记录表》)等。只有ZJ齐全了,才能签署入住单。
时下不少楼盘三书一证一表不齐全,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项蘑工综合验收合格证》,这是因为楼盘整体建筑未完成,有关部门无法验收。
对策:遇到这种情况,购房人可选择不收房。如果确实被要求收房,也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明未见××文件等字样,并妥善保留好相关文件副本。
问题三:先签文件后验房
先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序,但大多数发展商采取先缴钱填表、签文件,再验房的方法,使购房者处于被动状态。
对策:购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里,不验房就不收房。如当初合同未有约定的,则可在收房文件中注明未验房等字样,验房时如出现情况,也可与发展商讨说法。
问题四:开发商大事化小
对业主在验房时发现的毛病,如墙面或地砖破裂、漏水,甚至是房屋结构性问题,一些开发商总会表示这只是小问题,到时让人修修就可以了,想方设法不让业主将问题列进验收文件里。
对策:不管发展商陪同人员如何信誓旦旦,业主都应坚持原则,只要发现问题,无论大小,都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表,则要自备纸笔,将有关问题一一记录。
问题五:小区配套不齐全
验房时,业主不仅要验屋内,对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定,如同期建设的车库、会所、景观园林等。
对策:在签订购房合同时,要将开发商的承诺写进合同条款中,并保存好所有可作为合同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验。如果在入住后发现问题,还可以通过业主委员会与发展商协商解决。
问题六:巧立名目乱收费
虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定,但个别发展商到交房时仍巧立名目进行收费。
对策:收楼时要提前了解物价局的相关收费规定,带上应缴费用表,与发展商要求的款项相对照。最好带上计算器,算好每一笔账,发现不合理收费要及时向发展商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。
另外,在查看了房屋后,准备签收《房屋验收单》之前,一定要先签订《物业管理公约》,做一个事先约定,避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。
在房屋的验收过程中,购房者一定要根据合同上的约定,明确每一项条款是否符合。一旦发现问题,要在验房单上予以注明,反馈给开发商,及时要求开发商做出相应的维修或赔偿。如果确实属于不能收房的,要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、盖章。

发表于 2009-12-28 22:44:54 | 显示全部楼层
真的很不错
问题是
现在 新房  
是不是 只交定金??
交房后再付全额??
发表于 2009-12-29 12:49:09 | 显示全部楼层
S11milies
发表于 2009-12-30 18:08:12 | 显示全部楼层
辛苦了...
发表于 2009-12-31 12:47:03 | 显示全部楼层
太及时了!S7milies
发表于 2010-1-7 15:51:15 | 显示全部楼层
[img][img][img][/img][/img][/img]
发表于 2010-2-19 15:59:13 | 显示全部楼层
太猛了!马克一下,以后用:victory:
发表于 2010-3-7 21:38:03 | 显示全部楼层
太谢谢了
发表于 2010-3-26 15:04:08 | 显示全部楼层
S7milies
发表于 2010-6-28 14:42:18 | 显示全部楼层
好,很好
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